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Posso usar o imóvel como garantia de vários empréstimos?

O empréstimo com garantia de um imóvel ainda não é muito comum no Brasil, até porque costuma ser feito em operações de valores mais altos ou contratos mais robustos.

Nesse caso, usar um imóvel como garantia do pagamento pode fazer com que os juros sejam reduzidos e a quantidade de parcelas aumentada.

Porém, é preciso ter atenção quanto aos atrasos no pagamento, pois, se ficar certo tempo em dívida, o imóvel pode ser vendido em um leilão para quitar os débitos.

Usar imóvel como garantia de empréstimo

No crédito rotativo em que não é exigida nenhuma garantia, o juro pode chegar aos 300% ao ano. Por isso, os bancos, financeiras e fornecedores, nos contratos de empréstimo e financiamento de alto valor, exigem que você dê uma garantia do crédito.

Essa é uma forma de garantir que o valor emprestado será recuperado por outros meios, caso haja falta de pagamento das parcelas contratadas. Mas também existem vantagens para o devedor.

Quais as vantagens? De acordo a empresa Creditas, os principais benefícios estão relacionados aos juros mais baixos, prazos longos, valores mais altos e a continuidade de usufruir o seu imóvel.

Imagem do blog da Creditas

Algumas instituições financeiras também pedem uma garantia pessoal, em que é indicada uma pessoa como fiadora, ou avalista, para substituir o devedor no crédito, caso não haja possibilidade de cobrar quem realmente deve.

Assim, após o devedor principal deixar de pagar, não só o seu nome corre o risco de ser inserido nos órgãos de proteção ao crédito, como SPC e SERASA, mas também de quem assinou o contrato como garantidor pessoal – o fiador ou avalista.

Posso usar o imóvel financiado como garantia outro empréstimo?

Em julho de 2020, o Banco Central criou uma regra para permitir que o imóvel financiado seja dado como garantia em outro empréstimo.

De acordo com o site Estadão Investidor, as novas regras ficaram da seguinte forma:

Agora é possível colocar um imóvel financiado como garantia de um novo empréstimo. Na prática, isso significaria “hipotecar” a mesma propriedade duas vezes.

As regras para fazer essa operação dependem do valor do imóvel e do volume de crédito. No total, a soma das duas dívidas (do novo empréstimo e do antigo financiamento) não pode ultrapassar 90% do valor da propriedade e a liberação deve ser feita pela mesma instituição financeira.

O prazo para o pagamento do novo empréstimo também não pode exceder o tempo que falta para quitar o financiamento atual – e os juros não podem ser maiores que os já contratados. 

Desse modo, há uma facilitação para pegar mais empréstimos, caso os demais não tenham sido suficientes para a sua necessidade inicial ou futura.

Veja esse exemplo da empresa Neon:

“Uma pessoa que financiou 60% do valor do imóvel e já pagou 30% poderá emprestar o montante pago em um novo empréstimo.”

Ou seja, mesmo se tiver o imóvel financiado, após pagar uma certa quantia, você terá margem para um novo empréstimo usando esse mesmo imóvel como garantia.

Importante! Caso haja a falta de pagamento de um dos empréstimos, as demais parcelas a vencer de ambas as operações podem ser cobradas de forma antecipada.

Isso quer dizer que a dívida contratada pode ser cobrada de maneira total, em todas as operações já realizadas, caso ocorra a falta de pagamento do contrato que realizou a garantia inicial.

Por isso, recomendo fortemente que você só pegue mais de 1 empréstimo se realmente tiver chances de pagá-lo no futuro – por exemplo, tomar empréstimo para abrir um negócio rentável.

Do contrário, você corre o risco de a instituição financeira tomar o seu imóvel quando ocorrer a falta de pagamento.

Afinal, é mais fácil para a instituição leiloar aquele imóvel e recuperar o valor, ou parte dele, do que esperar o devedor efetuar o pagamento da dívida num futuro incerto.

Posso usar o imóvel como garantia de vários empréstimos?

Ainda não é possível oferecer o mesmo imóvel como garantia de vários empréstimos, exceto na hipótese que comentei acima: um imóvel financiado ser usado como garantia de novo empréstimo.

Veja o que diz essa reportagem do jornal Folha de São Paulo (publicada em 24/2/2020):

Portanto, usar o seu imóvel como garantia de vários empréstimos é uma questão que ainda está sendo analisada pelo Ministério da Economia, Banco Central e pelos demais bancos.

Depois, é preciso ocorrer uma mudança na lei para ter segurança jurídica e, assim, permitir que um imóvel seja fatiado em várias operações de crédito.


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