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Como usar imóvel como garantia de empréstimo?

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Você quer usar o seu imóvel como garantia de empréstimo? Saiba como fazer!

Nos contratos de empréstimo e financiamento, é comum a instituição financeira exigir que você dê uma garantia do crédito.

Em termos simples, essa é uma forma de garantir que o valor financeiro emprestado será recuperado por outros meios, caso haja falta de pagamento das parcelas contratadas.

Sabemos que imprevistos acontecem e é normal ter dúvidas sobre como será utilizada uma garantia de contrato de empréstimo.

Por outro lado, ninguém quer passar por situações de constrangimento de perda de bens, ou ter o nome de uma pessoa conhecida envolvida em dívidas!

Pensando nisso, elaborei esse artigo para te ajudar a entender como utilizar o seu imóvel em garantia de empréstimo, bem como outras categorias de garantia.

Assim, você pode evitar situações desconfortáveis pela falta de pagamento ou, até mesmo, pela falta de conhecimento no assunto!

Pode ser usado o mesmo imóvel como garantia para mais de um empréstimo?

Há pouco tempo, o Banco Central criou uma regra para permitir que seja usado o mesmo imóvel para a pessoa física que quiser contratar mais de um empréstimo.

Desse modo, há uma facilitação para pegar mais empréstimos, caso os demais não tenham sido suficientes para a sua necessidade inicial ou futura.

Mas cuidado: caso ocorra a falta de pagamento de um dos empréstimos, as demais parcelas a vencer de ambas as operações podem ser cobradas de forma antecipada.

Isso quer dizer que a dívida contratada pode ser cobrada de maneira total, em todas as operações já realizadas, caso haja falta de pagamento do contrato que realizou a garantia inicial.

Por isso, recomendo fortemente que você só pegue mais de 1 empréstimo caso haja, realmente, chances de pagá-lo no futuro – por exemplo, tomar empréstimo para abrir um negócio rentável.

Do contrário, você corre o risco de a instituição financeira tomar o seu imóvel quando ocorrer a falta de pagamento.

Afinal, é mais fácil para a instituição leiloar aquele imóvel e recuperar o valor, ou parte dele, do que esperar o devedor efetuar o pagamento da dívida num futuro incerto. 

O que é garantia pessoal e como utilizar?

Em alguns bancos e financeiras, pode ser exigida outra garantia, como a pessoal, em que é indicada uma pessoa como fiadora, ou avalista, para substituir o devedor no crédito, caso não haja possibilidade de cobrar quem realmente deve.

Nesse caso, assim que o devedor deixa de pagar, não só o seu nome corre o risco de ser inserido nos órgãos de proteção ao crédito, como SPC e SERASA, mas também de quem assinou o contrato como garantidor pessoal – como o fiador ou avalista.

Isso também pode resultar na redução do seu score, que é o seu índice de aprovação para futuros créditos fornecido pela SERASA, SPC e outros.

A dupla garantia é autorizada por lei?

Em alguns casos, pode haver a exigência de dupla garantia, em que se exige uma garantia pessoal e outra real (ex. imóvel), mas se isso acontecer, saiba que pode ser questionado na Justiça.

A depender do caso, mesmo que não consiga a anulação do contrato, a Justiça entende que a exigência de dupla garantia não anula ambas, porque deve ser mantida ao menos uma garantia.

Logo, a primeira garantia que tenha sido exigida pela instituição financeira é aquela que vai valer, deixando de ser utilizada a garantia adicional feita posteriormente.

Desse modo, caso você tenha uma dívida de empréstimo pendente e o banco solicitou mais que uma garantia, sendo primeiro um fiador/avalista e, depois, um imóvel, este bem não pode ser utilizado depois para resolver a pendência.

Caso tenha sido a situação contrária, isto é, primeiro foi exigido o imóvel, ele pode ser utilizado pela instituição bancária para garantir a execução da dívida.

O que é seguro prestamista e como utilizar?

O seguro prestamista é uma quantia paga quando é feito um contrato de empréstimo, permitindo que a dívida seja quitada em caso de alguma ocorrência imprevista ou pouco provável de acontecer (ex. sinistro ou acidente).

Esse sinistro pode ser uma situação de “invalidez permanente total ou por acidente”, falecimento ou desemprego.

Quem se beneficia do seguro é a instituição financeira. Logo, ela deve receber o valor do seguro (prêmio), ainda que o contrato tenha sido feito em nome do contratante do empréstimo.

Em geral, o valor do seguro está embutido no valor da entrada, ou parcela inicial, do contrato de empréstimo, mas poucos sabem dessa finalidade. 

O seguro prestamista não é obrigatório, mas caso tenha sido embutido no seu contrato, isso pode ser utilizado para questionar e até impedir a obrigação do pagamento da dívida. Inclusive, se você for fiador ou avalista em contrato de empréstimo.

Por isso, antes de fechar qualquer negócio, como um contrato de empréstimo, é importante fazer a leitura e compreender todos termos.

Porém, se for muito complexo, peça a explicação de quem entende do assunto, ou do gerente do banco, porque ele tem a obrigação de esclarecer o contrato antes de você assinar.

Caso o contrato não tenha sido esclarecido a você, o negócio pode ser nulo e questionado na Justiça.

Estou em dívida, mas não quero perder o imóvel: o que fazer?

Entendo que imprevistos acontecem, ainda mais no tempo em que vivemos atualmente.

Então, se estiver em atraso com o contrato de empréstimo em que se houve um imóvel como garantia, a instituição financeira não precisa de muito esforço para pedir a penhora do bem.

É o tipo de processo que bancos e financeiras inciam aos montes todos os dias e tem uma equipe de especialistas em recuperação de crédito de prontidão para essa tarefa.

Além disso, as instituições financeiras podem utilizar o mesmo pedido de execução da dívida para casos similares, já que utiliza um contrato padrão – em geral, a “cédula de crédito bancário”.

Para não correr o risco de perder o seu patrimônio, tente fazer um acordo antes que a dívida vire um processo judicial. Mas tenha atenção aos juros cobrados, em especial, nos empréstimos rurais.

Isso porque muito empréstimos e financiamentos têm um limite de juros previsto nas leis, seja valores do BNDES, FCO e créditos rurais de comercialização, custeio ou investimento.

Devido à pandemia, as instituições financeiras estão mais flexíveis para negociar os débitos, dando ao devedor o poder de renegociar o seu débito, em especial, quando houve algo que afetou as condições existentes no início do contrato.

Caso essas condições não tenham sido facilitadas, recomendo que você fale com um advogado especialista em defender o seu patrimônio, para que a sua situação seja resolvida de maneira mais rápida e não ocorra uma situação desagradável, como perda dos seus bens.

Essas informações foram úteis para você? Compartilhe esse conteúdo e ajude mais pessoas como você!

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