O leilão é o último momento da cobrança de dívida em que o imóvel esteja como garantia do pagamento; mas o que acontece quando o imóvel não é vendido no leilão?
Começando pela incapacidade de pagar seus compromissos ao atraso nas prestações e inclusão de seu nome nos serviços de proteção ao crédito.
Além disso, depois de certo tempo começam as cobranças por cartórios, leiloeiros ou na Justiça, até chegar ao momento do leilão do seu imóvel.
É nesse ponto que problema ganha dimensões bem maiores, quando a falta de pagamento resulta na perda de um bem, como o imóvel em que você mora com a sua família.
Realmente, são vários e perversos os efeitos da crise financeira na vida do brasileiro. Inclusive, nosso país vive em crises consecutivas ao menos desde o ano de 2008.
Quando acontece o leilão de um imóvel?
Em geral, nos empréstimos e financiamentos de valores mais altos, são exigidas garantias, como imóveis, máquinas ou recebíveis.
Nesse empréstimo ou financiamento em que há a garantia do seu imóvel, é feita a hipoteca ou alienação fiduciária, pois o bem é a segurança do banco para receber a dívida em caso de atrasos.
É por isso que se você deixar de pagar a dívida, você pode perder o seu patrimônio oferecido em garantia. Mesmo se for o único imóvel da família, como dado de forma voluntária, ele poderá ser tomado e vendido em leilão.
Prazos para o leilão
A vantagem da hipoteca é que pode levar anos para o banco ou financeira conseguir tomar o seu imóvel.
O leilão no caso de hipoteca pode levar entre 3 e 5 anos, pois será realizado em ação judicial. Com isso, você tem mais tempo para tentar fazer o pagamento.
Já na alienação fiduciária, após o período máximo de atraso do pagamento previsto em contrato (em geral, são 3 meses), o imóvel passa de forma automática para a instituição financeira.
Depois, será iniciado o processo de leilão, que ocorre entre 5 a 10 meses, ou seja, um prazo muito curto para você perder seu imóvel.
O que acontece quando o imóvel não é vendido no leilão?
A venda do imóvel no leilão é chamada de arrematação ou arremate, que nada mais é que a compra do imóvel no leilão.
Então, para você ficar familiarizado com os nomes difíceis que pode encontrar em algum lugar, como no site da empresa que estão fazendo o leilão, pode ser que apareça: imóvel não arrematado (N.A.) no certame (leilão), pois não houve lance (S.L.).
Infelizmente, quando o imóvel não é vendido na primeira tentativa de leilão, ele passa a valer menos. Além disso, pode ser negociado de forma direta com os possíveis compradores, desde que cumpram algumas regras.
Já comentei com você aqui no blog sobre a hipoteca e a alienação fiduciária. Em geral, quando é financiado um imóvel, é feita a alienação fiduciária, em que o próprio bem é a garantia do pagamento.
Diante disso, se você comprou uma casa ou apartamento, mas não pagou as parcelas, o banco que fez o financiamento passa a ser o novo dono do imóvel.
Nesse caso da alienação, a lei diz que o imóvel pode ser vendido em leilão extrajudicial, ou seja, por uma empresa de leilões. Assim, a leiloeira é a responsável por fazer todos os trâmites, cumprindo as regras previstas nas leis.
A partir daí, é marcada a primeira data para receber os lances. Se o imóvel não for vendido, 15 dias depois é realizada uma nova tentativa. Se, mais uma vez, não houver a compra, ele será oferecido em licitação aberta, licitação fechada ou venda direta.
Etapas do leilão de imóveis
Veja agora como funciona as etapas do leilão de imóvel, incluindo as últimas etapas, quando o imóvel não é arrematado (vendido) nas primeiras tentativas do leilão:
Licitação aberta
Se o imóvel não for vendido no leilão, é possível que ele seja comprado em uma licitação aberta.
É comum que essa licitação aconteça em espaços do próprio banco ou na empresa leiloeira credenciada. Vence quem der a oferta mais vantajosa para o banco.
Licitação fechada
Nessa licitação, as propostas são enviadas por escrito após a publicação do edital e das fotos do imóvel em leilão.
Os envelopes são abertos ao mesmo tempo e o vencedor é quem der a melhor oferta, que nunca pode ser inferior ao preço mínimo descrito na negociação.
Venda direta
Essa é a última etapa quando o imóvel não é vendido nos outros estágios do leilão. É o momento em que o bem pode ser vendido de forma direta para a pessoa interessada.
Nesse caso, o comprador precisa oferecer uma garantia do pagamento (a caução) e apresentar uma proposta igual ou superior ao valor mínimo estabelecido. Inclusive, essa venda direta pode ser intermediada por um corretor imobiliário.
Conclusão
Por vários motivos, pode acontecer de o imóvel não ser leiloado nas primeiras tentativas, como:
- localização
- condições do imóvel
- ou, até mesmo, o valor, porque talvez não esteja acessível quando comparado com o preço de mercado
Por isso, quando o imóvel não é vendido no leilão, ele segue para novas tentativas de negociação e venda. Inclusive, é natural que o valor do imóvel seja reduzido conforme passam as etapas.
Como devedor, você precisa ficar atento às ilegalidades que possam acontecer nessas etapas, porque se não forem cumpridas as obrigações das leis, é possível pedir a anulação do leilão.
