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Nova avaliação do imóvel hipotecado: é possível?

imovel hipotecado

Em certos casos, é possível pedir uma nova avaliação do imóvel hipotecado. Inclusive, essa é uma regra que hoje está na lei, porque já causou muita confusão na Justiça brasileira.

No entanto, ainda existem dúvidas sobre a reavaliação de imóveis que estejam penhorados, ou seja, bloqueados em razão de uma dívida.

Mesmo que a lei permita essa reavaliação, ainda tem muitas decisões diferentes pelo país, causando mais problemas aos devedores e aos credores em relação aos imóveis hipotecados.

O que é hipoteca?

A hipoteca é uma operação em que o bem é registrado como garantia da dívida em empréstimos e financiamentos.

No caso da hipoteca, o uso e a propriedade continuam com o devedor (você), então, não é feita nenhuma transferência ao banco ou financeira.

Em geral, essa prática é comum em fazendas para o financiamento de safras e para investir em atividades de plantio. Entretanto, esse formato também é aplicado a imóveis urbanos.

Na hipoteca, o registro é feito por escritura pública no cartório, que gera mais custos e pode demorar mais para você conseguir o crédito.

Mesmo assim, o devedor (você) pode vender o imóvel, mas ele permanece como garantia de eventual dívida atrelada ao bem, até que ela seja quitada.

Como usar imóvel como garantia de empréstimo?

Nos contratos de empréstimo e financiamento, é comum a instituição financeira exigir que você dê uma garantia do crédito.

De modo simples, essa é uma forma de garantir que o valor emprestado será recuperado por outros meios, caso haja falta de pagamento das parcelas contratadas.

Pode ser usado o mesmo imóvel como garantia para mais de um empréstimo?

Há pouco tempo, o Banco Central criou uma regra para permitir que seja usado o mesmo imóvel para a pessoa física que quiser contratar mais de um empréstimo.

Portanto, há uma facilitação para pegar mais empréstimos, caso os demais não tenham sido suficientes para a sua necessidade inicial ou futura.

Mas cuidado: caso ocorra a falta de pagamento de um dos empréstimos, as demais parcelas a vencer de ambas as operações podem ser cobradas de forma antecipada.

Isso quer dizer que a dívida contratada pode ser cobrada de maneira total, em todas as operações já realizadas, caso haja falta de pagamento do contrato que realizou a garantia inicial.

Leilão do imóvel hipotecado

A vantagem da hipoteca é que pode levar anos para o banco ou financeira conseguir tomar o seu imóvel.

O leilão no caso de hipoteca pode levar entre 3 e 5 anos, pois será realizado em ação judicial. Com isso, você tem mais tempo para tentar fazer o pagamento.

Nesse sentido, no contrato de empréstimo ou financiamento, é comum que as partes informem o valor do imóvel hipotecado para ser utilizado como parâmetro para a sua venda em leilão.

Então, se ocorrer a falta de pagamento (inadimplência), o credor poderá exercer seu direito de cobrança e penhorar o imóvel hipotecado em um processo de execução para receber o seu crédito.

Nova avaliação do imóvel hipotecado

É possível pedir uma nova avaliação do imóvel hipotecado. Veja o que está na nossa lei:

Art. 873 do Código de Processo Civil: É admitida nova avaliação quando:

I – qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II – se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III – o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

Art. 1.484 do Código Civil: É lícito aos interessados fazer constar das escrituras o valor entre si ajustado dos imóveis hipotecados, o qual, devidamente atualizado, será a base para as arrematações, adjudicações e remições, dispensada a avaliação.

Ou seja, a própria lei diz que o valor informado do imóvel deve ser atualizado nos casos de penhora e arrematação, ou melhor, no momento do bloqueio e venda em leilão.

Isso acontece porque ao longo do tempo ocorrem oscilações no valor de mercado dos bens. Portanto, deve ser feita uma nova avaliação do imóvel hipotecado.

A vantagem é que a venda judicial do imóvel será feita com base no seu valor real de mercado. Então, em geral, é mais benéfico para o devedor.

Motivos para a nova avaliação

No caso do imóvel hipotecado, se houver o seu bloqueio para que seja feita a venda judicial, deve ser adotado como parâmetro o seu valor de mercado naquele momento.

Isso porque os contratos que envolvem a hipoteca, em sua maioria, têm prazos enormes para pagamento, que costumam ser mais de 5 anos. Logo, pode ter passado muito tempo entre a assinatura do contrato e o bloqueio judicial.

Além disso, mesmo durante o processo judicial de cobrança, pode acontecer mudanças no valor do imóvel, fazendo com que abra espaço para uma nova avaliação.

No entanto, a Justiça costuma aplicar na atualização apenas a correção monetária prevista em contrato. Mas isso não reflete a realidade do valor do imóvel.

Porém, qualquer problema durante todo o andamento do leilão, seja judicial ou extrajudicial, pode anular o procedimento inteiro e, assim, você garante o direito de continuar com o patrimônio.

Nesses casos, recomendo que você busque agora mesmo a ajuda de um advogado especialista para que ele analise a situação e tome as medidas para tentar reverter o problema.


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