É possível anular Leilão Extrajudicial por preço vil?
Esta é uma pergunta que está longe de haver unanimidade na doutrina e na jurisprudência.
No entanto, parece patente e inequívoco que o lance vil, mesmo no leilão extrajudicial, é ilegal e, assim, passível de ser anulado.
Portanto, a questão relativa à possibilidade de se anular o leilão extrajudicial, quando a arrematação tenha sido efetivada por lance vil, é pacífica quando se trata de leilão judicial.
Anular Leilão Extrajudicial por preço vil: o que diz a Lei?
A sistemática de lances mínimos estabelecidos pela Lei n. 9.514/97 para a venda do imóvel alienado fiduciariamente em leilão extrajudicial preceitua que no primeiro leilão somente pode ser ofertado lance que seja igual ou superior ao valor do imóvel, via de regra, ninguém oferece nenhum lance.
Já no segundo leilão o art. 27, §2° da Lei 9.514/97 estabelece como limite mínimo para a venda do imóvel, que o valor do lance deva ser “igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais”.
Em outras palavras, a Lei diz que deve ser suficiente apenas e tão-somente para a satisfação do crédito do credor fiduciário, independentemente de qual seja o valor total do imóvel, e o valor total da dívida, ignorando a possibilidade de ocorrências de situações absurdas, tal como a arrematação por preço vil.
O referido parâmetro em determinadas situações é extremamente desarrazoado e desproporcional, ou seja, colide frontalmente com normas infraconstitucionais e constitucionais, posto que, teoricamente um imóvel que vale R$10 milhões de reais, poderá ser leiloado extrajudicialmente, no segundo leilão, por apenas R$10 mil reais, se este valor do lance for “igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.”
Anular Leilão Extrajudicial por preço vil: Lacuna na Lei
Houve efetivamente uma lacuna na Lei n. 9.514/97, ao deixar de dispor sobre um parâmetro de preço mínimo de venda do imóvel, o que torna possível, a aplicação por analogia – art. 4° da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, pelo diálogo das fontes do direito, da vedação da venda em leilão extrajudicial do imóvel por menos que 50% do valor do imóvel, como prevê o art. 891, §° único do CPC.
A interpretação da Lei n. 9.514/97 deve se dar em harmonia com todo o ordenamento jurídico, ao realizar tal atividade, verificamos que há um enorme arcabouço de normas que vedam peremptoriamente (I) o exercício abusivo de um direito, (II) o enriquecimento sem causa, (III) determinam a mitigação dos prejuízos do devedor, e (IV) que impõe que a execução deve ser da forma menos onerosa possível.
Um segundo aspecto, que é objeto de muita discussão, concerne ao valor do imóvel que deve ser utilizado como parâmetro para se aferir a vileza da arrematação.
Anular Leilão Extrajudicial por preço vil: inciso VI da Lei 9.514/97
Pelo art. 24, inciso VI da Lei 9.514/97, deve constar no contrato o valor do imóvel no momento da contratação e os “critérios para a respectiva revisão” no momento do leilão, ocorre que, em regra, os critérios adotados pelas partes (definidos compulsoriamente pelo credor fiduciário) são a mera correção monetária ou correção pelos mesmos encargos financeiros que incidem sobre a dívida, os quais obviamente são incapazes de refletir a efetiva oscilação do valor real e de mercado do imóvel.
Desse modo, arrematado o imóvel no leilão extrajudicial, se o fiduciante constatar que o valor da arrematação se deu por menos que 50% do valor atual do imóvel, poderá ajuizar ação anulatória pleiteando a anulação do leilão, requerendo antecipadamente a produção de prova pericial, visando a comprovação em juízo do valor do imóvel naquele momento, contemporâneo a realização do leilão.
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