Sempre que uma pessoa faz um financiamento para comprar um imóvel ou realizar um empréstimo de valor elevado, é dado em garantia da dívida, um imóvel. A forma de garantia mais utilizada tem sido a alienação fiduciária.
A alienação fiduciária é uma das formas previstas na lei para garantir o pagamento de um empréstimo, para saber as linhas gerais desta garantia.
Ocorre que, por dificuldades inesperadas da vida, como crises financeiras, desemprego, dentre inúmeros outros fatores, as pessoas não conseguem pagar em dia o empréstimo.
Dando assim o direito ao credor, geralmente um banco, de cobrar seu crédito, que é realizando a venda forçada do imóvel dado em garantia, através de um leilão extrajudicial, para que como dinheiro obtido com a venda, receba seu crédito.
O que assusta a maioria das pessoas é a velocidade com que acontece o leilão extrajudicial do imóvel, o que gera várias dúvidas quanto a legalidade e se não seria possível suspender o leilão, para evitar sua venda, ou, caso já tenha ocorrido o leilão e sido arrematado por alguém, se seria possível anular o leilão para ter o imóvel de volta.
Pelo fato do leilão não ser acompanhado por um juiz, a instituição financeira deve seguir EXATAMENTE O QUE DIZ TODOS OS REQUISITOS DA LEI, sob pena de nulidade do leilão.
6 Principais Causas de Anulação do Leilão EXTRAJUDICIAL
Pois bem, iremos listar e explicar brevemente algumas hipóteses que podem levar a anulação do leilão:
- FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES PARA PAGAMENTO DA DÍVIDA: esse é um dos principais requisitos da lei! Você deve receber na sua casa uma intimação enviada pelo Cartório de Registro de Imóveis através de um oficial do cartório, pessoalmente, informando que você tem um prazo de 15 dias para pagar as parcelas vencidas até aquele momento, sob pena do seu imóvel ser levado a leilão. Se você não recebeu essa intimação, ele poderá ser anulado.
- ERRO NO VALOR DA DÍVIDA DESCRITA NA INTIMAÇÃO: a necessidade da intimação é para dar a oportunidade para você pagar a dívida, normalmente no prazo de 15 dias. Se seu contrato é pela Minha Casa Minha vida, o prazo é de 45 dias. Se o valor cobrado para o pagamento estiver errado, a intimação deve ser nula, devendo ser realizada novamente. Sendo essa uma causa de anulação do leilão.
- FALTA DE INTIMAÇÃO DOS DEVEDORES DA DATA, HORÁRIOS E LOCAL DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL: a lei exige que você precisa receber uma carta com todas as informações do leilão extrajudicial, em até cinco dias antes do leilão extrajudicial, se não receber esse aviso, o leilão poderá ser anulado.
- FALTA DE PUBLICAÇÃO DE EDITAL DIVULGADO A REALIZAÇÃO DO LEILÃO, EM JORNAL DE GRANDE CIRCULAÇÃO, POR TRÊS DIAS SEGUIDOS: essa determinação vem normalmente nos contratos, mas mesmo que não tenha no seu contrato, o Poder Judiciário tem entendido sobre a necessidade de publicar os editais nos jornais para maior publicidade. A ausência da publicidade permite a anulação do leilão extrajudicial.
- EDITAL SEM A DESCRIÇÃO DAS BENFEITORIAS DO BEM IMÓVEL: a lei diz que a descrição do bem que está sendo leiloado deve ser detalhada, com TODAS as características do bem, e caso seja bem imóvel, deverá conter ainda, a informação quanto a existência de benfeitorias e o estado de conservação delas. Principalmente, quanto às informações que são relevantes para atrair um maior número de licitantes para o leilão. A ausência de uma descrição adequada das características relevantes do imóvel no edital no leilão ou no site do leiloeiro, pode ensejar a anulação do leilão.
- PREÇO VIL DA VENDA DO IMÓVEL NO LEILÃO: preço vil é quando o valor da arrematação é muito baixo, ou seja, inferior à 50% do valor de mercado do imóvel. Assim sendo, havendo a arrematação do imóvel, abaixo da metade do seu valor de mercado, no momento do leilão, será possível pleitear a anulação do leilão.
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