A hipoteca no crédito rural é bastante comum para você que é produtor rural.
Com certa frequência você precisa de dinheiro para manter a produção.
Também, fazer investimentos em sementes, plantio, comprar maquinário ou novas tecnologias para o campo.
Qual a diferença do crédito rural e os outros empréstimos?
O crédito rural é um empréstimo de dinheiro, mas é diferente das outras opções de crédito.
Porque ele tem um importante fim social e foi criado para trazer bem-estar ao povo, através da produção de alimentos.
Além disso, possibilita o fortalecimento econômico dos produtores rurais no Brasil.
Quem faz esse empréstimo aos ruralistas?
No geral, são cooperativas de crédito, bancos tradicionais, financeiras e até empresas fornecedoras de insumos – todos eles são chamados de credores.
Garantia da dívida
Para liberar o crédito, esses credores costumam exigir garantias bem altas.
Por isso, o imóvel do ruralista é a garantia preferida, pois se faz a hipoteca desse bem.
Assim, caso o devedor (você) não pague, o credor entra com ação na Justiça pedindo a venda do imóvel para pagar a dívida.
- Mas é aqui que começam os 2 principais problemas:
- O valor desse imóvel é superior ao valor do empréstimo liberado e, ainda assim, todo o patrimônio fica bloqueado, impedindo o produtor de pegar outro crédito ou empréstimo de máquinas, pois o ruralista poderia dar uma parte do valor do imóvel em outra garantia. Explico: a fazenda vale R$ 500 mil e você pega o crédito de R$ 250 mil. Daí, o credor registra a hipoteca no valor total do imóvel, os R$ 500 mil, não apenas o valor do crédito de R$ 250 mil.
- Mesmo se você tiver pago boa parte do empréstimo, é bastante difícil (mas não impossível) liberar o restante do valor do imóvel para dar em garantia em novo empréstimo. Entenda: Imóvel vale R$ 400 mil e o empréstimo também é de R$ 400 mil. Nesse caso, a hipoteca será do valor total do imóvel, mas ainda que se pague 50% da dívida (R$ 200 mil), o restante não é liberado até que se pague o valor total do crédito de R$ 400 mil.
Com isso, os produtores ficam limitados em ter mais crédito para investir e produzir mais, comprometendo a atividade agropecuária.
Pergunta-se: “Paguei boa parte do crédito rural, posso reduzir o valor da hipoteca? Quais são as regras?”
As regras atuais não estão muito claras sobre a possibilidade de os credores liberarem parte da hipoteca.
Mas acreditamos que é possível acontecer essa liberação, em especial nos casos que:
- houver considerável valorização do imóvel hipotecado e o valor atualizado for superior à dívida;
- ocorrer a realização de pagamentos parciais (mais de 30% da dívida); e
- se ocorrer a revisão judicial da dívida, após ser decidido sobre a redução do valor devido, a garantia anteriormente oferecida tiver valor superior à dívida.
Entenda que essas são apenas hipóteses para demonstrar a desproporção entre o valor atualizado da dívida e o valor de mercado do bem dado em hipoteca.
Então, por exemplo, se a dívida atualizada é de R$ 100 mil e o imóvel está valendo R$ 800 mil, se for possível sua divisão, é óbvia a desnecessidade de a hipoteca continuar sobre todo o imóvel.
Possibilidade de liberar parte da hipoteca
Sobre essa possibilidade de liberar parte da hipoteca, atualmente existem 3 leis falando sobre o assunto. Vou explicar de forma bem simples:
- geralmente, o contratante (você) precisa oferecer garantias de pagamento do empréstimo, mas é proibido ao credor exigir garantias adicionais – que valem mais do que o valor do crédito, daí o que exceder deve ser liberado para o contratante;
- enquanto o contrato estiver valendo, o credor poderá autorizar o ruralista (você) a vender uma parte ou todos os bens dados em garantia, mas observe que isso só pode acontecer se o credor lhe autorizar; e
- por último, a regra mais clara sobre esse assunto fala que é direito da pessoa que pega o crédito rural, pedir revisão do bem que ela deu em garantia a esse empréstimo.
Mesmo com essas leis, os ruralistas enfrentam muitos problemas para pedir essa liberação de parte do bem dado em garantia.
O que fazer para liberar parte da hipoteca?
Primeiro, tente negociar com o credor (banco, financeira, cooperativa etc).
Apesar de não ser comum, pode ser que você consiga um acordo para reduzir o valor hipotecado.
Agora, se não der certo, o caminho é levar o caso à Justiça, pois boa parte da dívida foi paga.
Por isso, o imóvel não deve continuar hipotecado no valor total.
Equipe de Advogados especialistas na defesa de patrimônios
A equipe de advogados do escritório João Domingos Advogados Associados pode lhe ajudar com esse e outros assuntos.
Temos uma equipe altamente capacitada para atuar na defesa dos seus bens.
Caso você tenha mais dúvidas, ou queira saber mais sobre o tema que falamos aqui, clique agora no botão abaixo.
Agradecemos a sua visita.