O que é alienação fiduciária?
A alienação fiduciária é um dos principais termos usados nos contratos de empréstimos e financiamentos. Esse registro é uma das formas previstas na lei para garantir o pagamento de dívidas.
Nesse caso, é feita a transferência temporária do seu imóvel para o credor, podendo ser sua casa, fazenda, sítio etc, até que a dívida total seja paga.
Porém, se acontecer algum problema e você não pagar a dívida, terá sérias consequências jurídicas!
Aqui, vamos falar de forma específica sobre o empréstimo garantido com imóvel. Esse detalhe é importante, pois garantir o pagamento de um empréstimo com imóvel ou com veículos, por exemplo, são leis e processos diferentes.
Cláusula contratual de alienação fiduciária em garantia
Então, imagine que você foi ao banco para comprar o seu próprio imóvel.
Assim, é provável que no contrato tenha a cláusula de alienação fiduciária em garantia.
Inclusive, se você retirar a certidão do seu imóvel no cartório, terá a descrição das informações do contrato que você assinou com a instituição financeira, como: seu nome, nome do banco, valor do empréstimo, parcelas, forma de pagamento e outros dados.
Em caso de inadimplência, qual a consequência da alienação fiduciária em garantia de pagamento?
Essa cláusula de alienação fiduciária em garantia significa que se você não pagar as parcelas, o próprio imóvel que você comprou será usado para o pagamento, por meio de leilão extrajudicial.
Por isso, é importante este destaque porque esse tipo de leilão não é realizado pela Justiça.
No leilão extrajudicial, o próprio banco nomeia um leiloeiro particular para fazer o leilão.
Mesmo que o leilão não seja acompanhado por um juiz, o banco deve seguir todos os requisitos da lei, sob pena de nulidade do leilão.
Então, vamos explicar agora como funciona esse procedimento e os termos usados pelo banco.
Qual o risco da alienação fiduciária?
Essa garantia, chamada de alienação fiduciária, pode ser muito perigosa para você – o devedor.
Pois, se não pagar a dívida no prazo correto, o credor pode vender o bem de forma bem fácil, sem precisar de autorização da Justiça.
Neste caso, o credor apenas contrata uma empresa de leilão e vende o seu imóvel para pagar a dívida, isso tudo de maneira rápida.
Então, em cerca de 90 dias você pode ficar sem o patrimônio que lutou para conquistar.
Por esse motivo, é importante que você procure um auxílio jurídico qualificado para analisar todo o contrato.
Se for encontrado algum erro no contrato, ou verificado que naquele tipo de crédito não cabe a alienação fiduciária, pode ser pedido na Justiça o cancelamento dessa cláusula do contrato.
Alienação fiduciária e o leilão extrajudicial
Se você não conseguir pagar, será feita a consolidação da propriedade:
- Isso significa que será anotada na certidão do seu imóvel que você não efetuou o pagamento.
Depois disso, a instituição financeira tem o prazo de 30 dias para realizar o leilão extrajudicial.
Na lei, são previstos dois leilões com diferença de 15 dias entre um e outro.
A diferença deles é o valor que o imóvel vai ser leiloado.
No primeiro leilão, o imóvel é oferecido pelo valor do imóvel definido no contrato, mais correção monetária.
Caso ninguém compre – essa compra é chamada de arrematação, haverá o segundo leilão.
Quanto ao valor mínimo para venda – chamado de lance mínimo, será calculado o valor total da dívida, incluindo:
- parcelas vencidas
- parcelas que vencerão
- juros, multa, correção monetária e despesas de cobrança
Mas, se ninguém comprar o imóvel, mesmo no segundo leilão, o banco se tornará o proprietário dele.
Com isso, essa instituição bancária poderá procurar os meios judiciais para que você saia do imóvel.
Também, poderá vender o imóvel para qualquer pessoa, diretamente ou através de leilão, pelo valor que ela quiser, pois o imóvel será dela.
No leilão extrajudicial, é feita a indenização por benfeitorias no imóvel?
Há alguns questionamentos sobre esse assunto: o que acontece com os valores que você pagou? Se o imóvel vale mais que a dívida, você receberá a diferença? Você tem direito de receber por eventuais benfeitorias?
Nesses casos, depende do valor que o seu imóvel foi arrematado:
- Se o seu imóvel foi arrematado no primeiro, ou no segundo leilão, por um valor superior à dívida, a diferença entre o valor da dívida e o valor da arrematação deve ser repassada a você – ex: o imóvel foi comprado por 100 mil reais e a dívida era de 80 mil reais, então, o banco deve lhe entregar 20 mil reais de volta;
- Se o imóvel não for arrematado ou se for arrematado pelo valor da dívida, não haverá valores para devolução;
- Não há direito de pedir indenização por eventuais benfeitorias feitas no imóvel.
Porém, todos os casos precisam ser analisados de forma individual, pois é necessário verificar possíveis erros nos procedimentos.
Por isso, é importante você agir de forma rápida e procurar seu advogado de confiança, pois o seu patrimônio está em risco.
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