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O que é alienação fiduciária?

Alienação Fiduciária: tudo sobre o termo usado em contratos e cartórios

O que é alienação fiduciária?

A alienação fiduciária é um dos principais termos usados nos contratos de empréstimos e financiamentos. Esse registro é uma das formas previstas na lei para garantir o pagamento de dívidas.

Nesse caso, é feita a transferência temporária do seu imóvel para o credor, podendo ser sua casa, fazenda, sítio etc, até que a dívida total seja paga.

Porém, se acontecer algum problema e você não pagar a dívida, terá sérias consequências jurídicas!

Aqui, vamos falar de forma específica sobre o empréstimo garantido com imóvel. Esse detalhe é importante, pois garantir o pagamento de um empréstimo com imóvel ou com veículos, por exemplo, são leis e processos diferentes.

Cláusula contratual de alienação fiduciária em garantia

Então, imagine que você foi ao banco para comprar o seu próprio imóvel.

Assim, é provável que no contrato tenha a cláusula de alienação fiduciária em garantia.

Inclusive, se você retirar a certidão do seu imóvel no cartório, terá a descrição das informações do contrato que você assinou com a instituição financeira, como: seu nome, nome do banco, valor do empréstimo, parcelas, forma de pagamento e outros dados.

Em caso de inadimplência, qual a consequência da alienação fiduciária em garantia de pagamento?

Essa cláusula de alienação fiduciária em garantia significa que se você não pagar as parcelas, o próprio imóvel que você comprou será usado para o pagamento, por meio de leilão extrajudicial.

Por isso, é importante este destaque porque esse tipo de leilão não é realizado pela Justiça.

No leilão extrajudicial, o próprio banco nomeia um leiloeiro particular para fazer o leilão.

Mesmo que o leilão não seja acompanhado por um juiz, o banco deve seguir todos os requisitos da lei, sob pena de nulidade do leilão.

Então, vamos explicar agora como funciona esse procedimento e os termos usados pelo banco.

Qual o risco da alienação fiduciária?

Essa garantia, chamada de alienação fiduciária, pode ser muito perigosa para você – o devedor.

Pois, se não pagar a dívida no prazo correto, o credor pode vender o bem de forma bem fácil, sem precisar de autorização da Justiça.

Neste caso, o credor apenas contrata uma empresa de leilão e vende o seu imóvel para pagar a dívida, isso tudo de maneira rápida.

Então, em cerca de 90 dias você pode ficar sem o patrimônio que lutou para conquistar.

Por esse motivo, é importante que você procure um auxílio jurídico qualificado para analisar todo o contrato.

Se for encontrado algum erro no contrato, ou verificado que naquele tipo de crédito não cabe a alienação fiduciária, pode ser pedido na Justiça o cancelamento dessa cláusula do contrato.

Alienação fiduciária e o leilão extrajudicial

Se você não conseguir pagar, será feita a consolidação da propriedade:

  • Isso significa que será anotada na certidão do seu imóvel que você não efetuou o pagamento.

Depois disso, a instituição financeira tem o prazo de 30 dias para realizar o leilão extrajudicial.

Na lei, são previstos dois leilões com diferença de 15 dias entre um e outro.

A diferença deles é o valor que o imóvel vai ser leiloado.

No primeiro leilão, o imóvel é oferecido pelo valor do imóvel definido no contrato, mais correção monetária.

Caso ninguém compre – essa compra é chamada de arrematação, haverá o segundo leilão.

Quanto ao valor mínimo para venda – chamado de lance mínimo, será calculado o valor total da dívida, incluindo:

  • parcelas vencidas
  • parcelas que vencerão
  • juros, multa, correção monetária e despesas de cobrança

Mas, se ninguém comprar o imóvel, mesmo no segundo leilão, o banco se tornará o proprietário dele.

Com isso, essa instituição bancária poderá procurar os meios judiciais para que você saia do imóvel.

Também, poderá vender o imóvel para qualquer pessoa, diretamente ou através de leilão, pelo valor que ela quiser, pois o imóvel será dela.

No leilão extrajudicial, é feita a indenização por benfeitorias no imóvel?

Há alguns questionamentos sobre esse assunto: o que acontece com os valores que você pagou? Se o imóvel vale mais que a dívida, você receberá a diferença? Você tem direito de receber por eventuais benfeitorias?

Nesses casos, depende do valor que o seu imóvel foi arrematado:

  1. Se o seu imóvel foi arrematado no primeiro, ou no segundo leilão, por um valor superior à dívida, a diferença entre o valor da dívida e o valor da arrematação deve ser repassada a você – ex: o imóvel foi comprado por 100 mil reais e a dívida era de 80 mil reais, então, o banco deve lhe entregar 20 mil reais de volta;
  2. Se o imóvel não for arrematado ou se for arrematado pelo valor da dívida, não haverá valores para devolução;
  3. Não há direito de pedir indenização por eventuais benfeitorias feitas no imóvel.

Porém, todos os casos precisam ser analisados de forma individual, pois é necessário verificar possíveis erros nos procedimentos.

Por isso, é importante você agir de forma rápida e procurar seu advogado de confiança, pois o seu patrimônio está em risco.

Equipe de Advogados especialistas na defesa de patrimônios

A equipe de advogados do escritório João Domingos Advogados Associados pode lhe ajudar com esse e outros assuntos.

Temos uma equipe altamente capacitada para atuar na defesa dos seus bens.

Caso você tenha mais dúvidas, ou queira saber mais sobre alienação fiduciária, basta clicar no botão abaixo.


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