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Como evitar a perda do imóvel que está em garantia de dívidas?

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A crise econômica no Brasil parece não ter fim, desde a mais recente crise de 2008, o nosso país sofre os efeitos da instabilidade mundial; em meio às dívidas, como evitar a perda do seu imóvel?

Realmente, são vários e perversos os efeitos da crise financeira na vida do brasileiro. Iniciando pela incapacidade de pagar seus compromissos ao atraso nas prestações e inclusão de seu nome nos serviços de proteção ao crédito.

Parece um beco sem saída, porque tudo é muito pesado e desgastante. O problema ganha dimensões bem maiores, no entanto, quando a falta de pagamento resulta na perda de um bem, como o imóvel em que você mora com a sua família.

Imóvel como garantia de dívidas

É cada vez mais comum a oferta de imóveis como garantia no pagamento de empréstimos. Inclusive, no financiamento do imóvel, o próprio bem é usado como segurança de quitação do débito.

Hoje, existem muitas financeiras e fintechs, além dos bancos tradicionais que fazem empréstimos de valores mais altos e com juros baixos, desde que um imóvel seja dado como garantia.

Home equity e alienação fiduciária

Existe o empréstimo chamado de home equity em que, atualmente, a quantidade total não passa de R$ 10 bilhões, enquanto outras modalidades como o financiamento imobiliário chegam a R$ 680 bilhões, segundo dados do Banco Central publicados no Estadão.

No entanto, o home equity tem crescido bastante porque o dinheiro pode ser usado para qualquer finalidade e os juros são muito mais baixos em comparação aos dos empréstimos pessoais sem garantia, cheque especial e cartão de crédito, por exemplo.

Além disso, os prazos de pagamento são longos e os valores liberados são mais altos, devido à segurança (para o banco) da alienação fiduciária – uma forma de garantia em que o bem fica no nome do banco até a quitação da dívida.

Inclusive, mais recente foi aprovada uma regra que permite que um imóvel financiado possa ser usado como garantia de um novo empréstimo com o mesmo banco do financiamento inicial.

Para usar um imóvel como garantia de empréstimo, é preciso passar por uma análise de crédito das instituições financeiras e registrar o contrato em cartório.

Nesse empréstimo, o imóvel é transferido para o banco durante o período de pagamento, mas você pode continuar usando o imóvel normalmente, seja para alugar ou morar (só não é permitido vender ou trocar).

Hipoteca

No entanto, existe outra possibilidade de fazer um empréstimo e usar o imóvel como garantia do pagamento: é a hipoteca, ao invés da alienação fiduciária.

A hipoteca também é uma operação em que o bem é registrado como garantia da dívida em empréstimos. O uso e a propriedade continuam com o devedor (você), então, não é feita nenhuma transferência ao banco ou financeira.

Em geral, essa prática é comum em fazendas para o financiamento de safras e para investir em atividades de plantio. Mas esse formato também pode ser aplicado a imóveis urbanos.

Na hipoteca, o registro é feito por escritura pública no cartório, que também gera custos e pode demorar mais para você conseguir o crédito.

Mesmo assim, o devedor (você) pode vender o imóvel, mas ele permanece como garantia de eventual dívida atrelada ao bem, até que seja quitada.

Como ganhar tempo e evitar que o imóvel vá a leilão?

Quando falamos de imóveis financiados, o número de imóveis retomados pelos bancos por causa de dívidas dos devedores dobra ano a ano. Em 2019, foram entre 90 mil e 100 mil unidades.

Essa análise foi feita com base nos balanços dos principais bancos do país: Caixa, Banco do Brasil, Bradesco, Itaú Unibanco e Santander. Na soma, o valor desses bens ultrapassa R$ 18 bilhões.

Como evitar a perda do imóvel em alienação fiduciária que está em garantia de dívidas?

Vamos analisar agora como ganhar tempo para renegociar o financiamento em atraso e evitar que o seu imóvel vá a leilão.

O contrato de financiamento de imóvel é feito em alienação fiduciária, que permite ao banco tomar o imóvel de volta quando tem 3 parcelas atrasadas.

Por isso, você não pode deixar chegar nesse ponto, pois se não tinha o valor de 1 parcela, como vai pagar em 15 dias o débito de 3 meses + juros, correção e honorários de advogado?

Ao atrasar 1 mensalidade, você deve recorrer à sua reserva financeira, como poupança ou FGTS. Se não tiver esse dinheiro, é preciso negociar o pagamento com o banco, por exemplo, incluindo as prestações em atraso ao saldo devedor.

No entanto, se o imóvel for a leilão, você tem a chance de retomar a propriedade na Justiça, antes que o bem seja arrematado.

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Como evitar a perda do imóvel hipotecado?

A maioria dos problemas financeiros acontece pela falta de planejamento financeiro do devedor, porque se esquece que está fazendo uma dívida de longo prazo, algo que pode levar até décadas para quitar.

Porém, no caso de empresários e produtores rurais, pode acontecer a perda da produção, redução do faturamento e diversos outros problemas do mercado, como a crise de 2020, por exemplo.

Mesmo assim, tente solucionar o problema antes que ele vire um processo judicial, porque será necessário reembolsar o credor dos gastos com honorários e outros custos do processo.

No caso de leilão do imóvel em hipoteca, pode levar entre 3 e 5 anos, pois será realizado em ação judicial. Com isso, você tem mais tempo para tentar fazer o pagamento.

No entanto, se a cobrança da hipoteca já está na Justiça, é a hora de procurar advogados especialista na defesa do seu patrimônio. Há diversos motivos em que é possível cancelar um leilão judicial.


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