A crise econômica no Brasil parece não ter fim, desde a mais recente (e maior) crise de 2008, o nosso país sofre os efeitos da instabilidade mundial; em meio às dívidas, como evitar a perda da sua fazenda?
Infelizmente, se você tem a sua fazenda como garantia do pagamento, o credor (que pode ser um banco, financeira ou fornecedor) pode fazer a venda num leilão. De forma rápida, eles conseguem vender seu imóvel.
Mas, além de ser uma situação terrível, que é você ficar sem a fazenda, o valor da venda é muito abaixo do preço de mercado que você conseguiria se vendesse o imóvel.
E não ache que essa ação de cobrança se arrasta por longos anos: os leilões para venda de imóvel têm durado apenas de 45 a 60 dias. Por isso, você precisa agir rápido!
Perda da fazenda que está em garantia de dívidas
É cada vez mais comum a oferta de imóveis como garantia no pagamento de empréstimos. Inclusive, no financiamento do imóvel, o próprio bem é usado como segurança de quitação do débito.
Hoje, existem muitas financeiras e fintechs, além dos bancos tradicionais que fazem empréstimos de valores mais altos e com juros baixos, desde que um imóvel seja dado como garantia.
Atualmente, o imóvel como garantia de dívidas é dado sob algumas regras, incluindo:
- Home equity
- Alienação fiduciária
- Hipoteca
Inclusive, mais recente foi aprovada uma regra que permite que um imóvel financiado possa ser usado como garantia de um novo empréstimo com o mesmo banco do financiamento inicial.
Quando falamos de imóveis financiados, o número de imóveis retomados pelos bancos, por causa de dívidas dos devedores, dobra ano a ano. Em 2019, foram entre 90 mil e 100 mil unidades.
Essa análise foi feita com base nos balanços dos principais bancos do país: Caixa, Banco do Brasil, Bradesco, Itaú Unibanco e Santander. Na soma, o valor desses bens ultrapassa R$ 18 bilhões.
Minha fazenda foi leiloada: o que devo fazer?
Já sabemos que esse é um momento terrível para você e sua família. Foram dezenas de clientes que atendemos e sabemos da luta que eles passam quando tem sua fazenda leiloada.
No entanto, quando o credor (quem você deve) quer tomar o seu imóvel, ele precisa cumprir vários requisitos, senão, todo o procedimento pode ser cancelado, até mesmo pela Justiça.
Isso acontece porque, mesmo devendo, você tem os seus direitos como cidadão. Além disso, os bancos têm muito poder e dinheiro para fazer a cobrança e o leilão de forma rápida.
Por essa razão, a lei criou regras para equilibrar a balança entre os bancos, financeiras e demais fornecedores em relação aos devedores.
Você vai saber agora as regras básicas que, inclusive, são aquelas que os bancos mais erram na hora de fazer a cobrança e o leilão:
- notificações para o devedor pagar a dívida (chamada de purgação da mora);
- não incluir a descrição completa e fotos do imóvel no site da empresa de leilão;
- defasagem na avaliação, ou seja, o valor avaliado está muito diferente do preço de mercado;
- não notificar o devedor sobre o leilão ou não informar a data, horário e local exatos do leilão.
Em outro artigo que publiquei aqui no blog, comentei sobre os 11 motivos em que é possível cancelar o leilão judicial de imóveis rurais (clique aqui para ler).
Minha fazenda já foi leiloada, tem solução?
O banco e outros credores querem fazer o leilão da maneira mais rápida possível (claro, ele quer receber o que emprestou ou vendeu para você). Mesmo assim, as regras devem ser respeitadas, ainda mais quando se trata de imóveis rurais.
Quando os requisitos não são cumpridos, por exemplo, aquelas 11 situações que comentei no outro artigo, é possível cancelar o leilão, mesmo se já tiver acontecido.
Então, seja antes ou depois do leilão, é possível pedir na Justiça o cancelamento da arrematação (compra) da sua fazenda.
Isso acontece porque ao não cumprir as regras, o credor (o banco, fornecedor, etc) praticou um ato contra as leis. E isso pode anular essa ação, ou seja, é um ato nulo.
Além dos erros comuns, não é raro acontecer o leilão do único imóvel da família, algo que a lei protege bastante, porque a nossa Constituição diz que temos de ter um lar para morar.
Porém, qualquer problema durante todo o andamento do leilão, seja judicial ou extrajudicial, pode anular o procedimento inteiro e, assim, você garante o seu direito.
Nesses casos, recomendo que você busque agora mesmo a ajuda de um advogado especialista para que ele analise a situação e tome as medidas para tentar reverter o problema.
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