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7 motivos para anular o leilão extrajudicial de imóvel rural

imovel rural

Quando você precisa fazer um financiamento de imóveis, máquinas e terrenos ou, ainda, quando faz um empréstimo ou crédito rural de elevado valor, é comum que o banco exija um imóvel como garantia da dívida.

Atualmente, a garantia mais utilizada é a alienação fiduciária, em que é feita a transferência temporária do seu imóvel para o credor, podendo ser sua casa, fazenda, sítio, etc., até que a dívida total seja paga.

De forma simples, essa é uma maneira de garantir que o valor financiado ou emprestado será recuperado por outros meios, caso haja falta de pagamento das parcelas contratadas.

Porém, sabemos que imprevistos acontecem e é normal ter dúvidas sobre o que acontece com essa garantia em caso de atraso no pagamento.

Por outro lado, ninguém quer passar por situações de constrangimento de perda de bens ou, ainda, ter o nome de uma pessoa conhecida envolvida em dívidas.

Mas algumas dificuldades inesperadas da vida e, também, as crises financeiras nos negócios podem levar ao atraso no pagamento do empréstimo, dando direito ao credor de cobrar seu crédito.

Imóvel como garantia de dívidas

É cada vez mais comum a oferta de imóveis como garantia no pagamento de empréstimos. Inclusive, no financiamento do imóvel, o próprio bem é usado como segurança de quitação do débito.

Hoje, existem muitas financeiras e fintechs, além dos bancos tradicionais que fazem empréstimos de valores mais altos e com juros baixos, desde que um imóvel seja dado como garantia.

Quem é o credor?

É a pessoa ou empresa que lhe emprestou o dinheiro ou fez o financiamento para você ou sua empresa. Então, se você deu algum bem como garantia em alienação fiduciária, o credor pode realizar a venda forçada desse patrimônio.

Venda forçada? A venda forçada também é chamada de leilão extrajudicial, que serve para levantar dinheiro e pagar quem você deve – o credor.

O que assusta a maioria dos produtores rurais é a velocidade em que acontece o leilão extrajudicial do seu imóvel, que ocorre entre 5 a 10 meses.

Nessa situação, muitos produtores rurais que já tiveram ou terão seus bens vendidos em leilão extrajudicial, se perguntam:

  • É possível anular o leilão extrajudicial do meu imóvel rural?
  • Quais são as causas para cancelar o leilão rural extrajudicial?

Minha resposta é que, em regra, um leilão extrajudicial não pode ser cancelado ou anulado, porém há algumas exceções. Vamos conhecer agora quais são essas possibilidades de cancelar o leilão rural!

7 principais motivos para anular o leilão extrajudicial de imóvel rural

Entendo que imprevistos acontecem, ainda mais no tempo em que vivemos agora, seja em razão da pandemia, perda da safra, problemas familiares ou outros motivos.

Então, se você estiver em atraso com o contrato que tenha um imóvel como garantia, a instituição financeira não precisa de muito esforço para vender o seu patrimônio.

O leilão no caso de hipoteca pode levar entre 3 e 5 anos, pois será realizado em ação judicial. Com isso, você tem mais tempo para tentar fazer o pagamento. Mas aqui estamos falando sobre o extrajudicial.

Já na alienação fiduciária, após o período máximo de atraso do pagamento previsto em contrato, o banco já inicia os procedimentos do leilão extrajudicial, que ocorre entre 5 a 10 meses, ou seja, um prazo muito curto para você perder seu imóvel.

Comentei que, em regra, um leilão não pode ser cancelado, desde que o banco e a empresa leiloeira tenham cumprido todas as regras e leis. Mas é difícil acontecer de modo correto.

É por isso que existem vários motivos em que é possível anular o leilão extrajudicial de imóvel rural, seja uma casa, fazenda, sítio e outros. Veja agora os 7 principais motivos:

1) Falta de intimação pessoal dos devedores para pagamento da dívida

Essa é uma das principais regras que está na lei, porque você deve receber na sua casa ou fazenda uma notificação enviada pelo Cartório de Registro de Imóveis.

Nesse caso, um oficial do cartório deve fazer a notificação de forma presencial e direto para você. Ou seja, não pode ser para os seus familiares ou outras pessoas.

No documento, deve ser informado que você tem o prazo de 15 dias para pagar as parcelas vencidas até aquele momento, sob pena do seu imóvel ser levado a leilão. Se você não recebeu essa intimação, é possível cancelar o leilão.

2) Erro no valor da dívida descrita na intimação

A notificação que você recebe, também chamada de intimação, é para dar a oportunidade de você pagar a dívida. Em geral, o prazo máximo é de 15 dias.

Porém, se o valor da dívida estiver errado, essa intimação será nula. Exceto se o Cartório enviar uma nova notificação, até 5 dias antes do leilão, com o valor correto. Caso contrário, é possível cancelar a venda forçada. 

3) Falta de intimação dos devedores sobre a data, horários e local do leilão extrajudicial

Esse é um motivo muito comum para cancelar leilões extrajudiciais, porque a empresa leiloeira não organiza de forma correta as informações e acaba enviando uma notificação com dados errados.

Porém, é obrigatório que tenha as informações corretas e completas sobre a data, horários e local do leilão extrajudicial.

A lei obriga que você receba uma carta com todas as informações do leilão extrajudicial, em até 5 dias antes do leilão extrajudicial, se não receber esse aviso, a venda forçada pode ser anulada.

4) Falta de publicação de edital divulgado a realização do leilão, em jornal de grande circulação, por três dias seguidos

Atualmente, os jornais impressos não são muito comuns, mas a lei obriga que ocorra essa divulgação do leilão extrajudicial em jornais de grande circulação.

Em geral, essa regra vem nos contratos, mas ainda que não tenha no seu contrato, a Justiça entende sobre a obrigação de publicar os editais nos jornais. O edital é uma descrição completa do imóvel.

Essa publicação em jornais existe para dar mais publicidade ao leilão. Portanto, a falta da publicidade também permite a anulação do leilão extrajudicial.

5) Edital sem a descrição das benfeitorias do bem imóvel

A lei diz que a descrição de todas as características do bem leiloado deve ser detalhada, em especial, quanto às informações que são relevantes para atrair maior número de compradores para o leilão.

Inclusive, caso seja bem imóvel, deve ter a informação quanto às benfeitorias e o estado de conservação delas. Além de informações essenciais para a venda em um valor maior.

A ausência de uma descrição adequada das características relevantes do imóvel no edital no leilão ou no site do leiloeiro, pode causar a anulação desse leilão.

6) Preço do imóvel no leilão abaixo do mercado

O valor abaixo do mercado é chamado de preço vil, que é algo de pouco valor ou que se compra com preço baixo.

Por isso, a lei diz que o patrimônio não pode ser leiloado por preço vil, ou seja, por preço muito abaixo da atual avaliação ou inferior a 50% do valor de mercado.

7) Falta de intimação da esposa/marido do executado

Se o devedor(a) for casado(a), mesmo que a sua esposa/marido não faça parte do processo, a lei exige que seja feita a intimação do cônjuge, para ter ciência do leilão e exercer eventuais defesas.

Essa é uma regra que se aplica aos casamentos em comunhão parcial ou total de bens.

Meu imóvel já foi leiloado, tem solução?

O banco e outros credores querem fazer o leilão da maneira mais rápida possível (claro, ele quer receber o que emprestou ou vendeu). Mesmo assim, as regras devem ser respeitadas, ainda mais quando se trata de imóveis rurais.

No entanto, quando as regras não são cumpridas, por exemplo, nessas 7 situações que comentei acima, é possível anular o leilão extrajudicial do seu imóvel rural, mesmo se já tiver acontecido.

Então, seja antes ou depois do leilão, é possível pedir na Justiça o cancelamento da arrematação, ou seja, a compra do seu imóvel em leilão.

Isso acontece porque, ao não cumprir as regras, o credor (o banco, fornecedor, etc.) praticou algo contra as leis. E isto pode cancelar essa venda forçada porque houve um ato nulo.

Além dos erros comuns, não é raro acontecer o leilão do único imóvel da família, algo que a lei protege bastante, porque a nossa Constituição diz que devemos ter um lar para morar.

Porém, qualquer problema durante todo o andamento do leilão, seja judicial ou extrajudicial, pode anular o procedimento inteiro e, assim, você garante o seu direito.

Nesses casos, recomendo que você busque agora mesmo a ajuda de um advogado especialista para que ele analise a situação e tome as medidas para tentar reverter o problema.

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